Äganderättsövergång fast egendom

Lagfartsansökningarna skall därför avslås.

HovR:ns avgörande. Överenskommelsen anger vilken fastighet den rör, vilka som är parter i överenskommelsen, hur köpeskillingen skall fördelas och - genom hänvisning till en kartbilaga - vilken del av fastigheten respektive köpare skall erhålla efter avstyckningsförrättning. Oavsett hur överlåtelsen går till ska det alltid upprättas ett skriftligt avtal som följer vissa formella formkrav.

Exempelvis att köparen vid sådana fall får stå för den kostnaden, eftersom den tredje parten inte är bunden av avtalet mellan den ursprunglige köparen och säljaren. Överenskommelsen innefattar därmed en giltig överlåtelse av fast egendom, låt vara att den för sin fullbordan förutsatte bl a att parterna fullgjorde sin förpliktelse enligt köpekontraktet att betala köpeskilling, vilket skedde i samband med att köpebrev utfärdades d 28 juni 1991.

De av HovR:n angivna skälen mot beviljande av lagfart föreligger alltså inte.

Skäl att tillerkänna klausulen en civilrättslig effekt mellan parterna, på sätt HovR:n funnit, saknas enligt HD:s mening. Inskrivningsmyndighetens bedömning härvidlag torde ha sin naturliga förklaring i att överenskommelsen var daterad vid tiden före den enda av inskrivningsmyndigheten kända fångeshandlingen, nämligen köpebrevet av d 28 juni 1991. Har såsom i detta fall i köpekontraktet föreskrivits, att köpebrev skall upprättas, anses köpets fullbordan eller bestånd ha gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs.

HovR:n lämnar besvären utan bifall.

P.K., R.B. och B.B. (ombud för samtliga advokaten J.H.) överklagade och yrkade att HD, med ändring av HovR:ns beslut, skulle återförvisa målet till inskrivningsmyndigheten för beviljande av sökta lagfarter.

Mäklarsamfundet avgav efter förordnande av HD yttrande i målet. olika delar av fastigheten.

I det ska det bland annat finnas ett klart och tydligt uttryck för överlåtarens vilja att överlåta bostadsrätten. Tillträdesdagen bestämdes till d 1 juli 1991 och det avtalades att äganderätten skulle övergå först på tillträdesdagen.

Köpebrev utfärdades d 28 juni och lagfart på de fullbordade köpen beviljades d 2 juli 1991.

I samband med förvärven hade P.K., R.B.

och B.B. upprättat en av dem alla på kontraktsdagen underskriven och bevittnad handling betecknad "Överenskommelse i samband med fastighetsköp" av innehåll bl a, att köpesumman för den dessförinnan gemensamt inköpta fastigheten Jakobsberg 2:479 skulle fördelas på visst sätt mellan P.K. å ena sidan samt R.B. och B.B.

å den andra samt att avstyckning snarast skulle sökas för att få fastigheten delad i två, av vilka P.K. skulle erhålla en del som var bebyggd samt R.B. och B.B. den andra delen. Handlingen innehåller att sökandena "enligt överenskommelse erhåller" ...

Övergången av äganderätten och risken från säljaren till köparen

När det är en äganderättsövergång som sker i flera steg är det åtminstone dessa steg som är aktuella: 

• Parterna ingår avtalet
• Säljaren lämnar varan till köparen 
• Köparen har varan i sin besittning 
• Betalningen blir slutförd 
• Därefter övergår äganderätten helt till köparen.

  Redan genom köpekontraktet, som innehåller de fullständiga villkoren för avtalet, är parterna bundna i förhållande till varandra. Klausulen om äganderättens övergång kan.

  enligt Mäklarsamfundets uppfattning, inte anses uppfylla de krav på tydlighet som rimligen bör uppställas härvidlag och bör därför inte heller ges en sådan tolkning. Vid sådana fall bär köparen risken innan denne fått tillgång till varan.

  I anslutning till införandet av skattereformen och de förändringar som denna innebar undersöktes enbart av det skälet huruvida klausulen alltjämt ägde berättigande, varvid det konstaterades att de förändrade skattereglerna inte påverkade behovet av klausulen för att reglera de skattemässiga konsekvenserna av ett köp.

  På senare år har emellertid frågan om klausulens civilrättsliga betydelse kommit att uppmärksammas i första hand beroende på ett beslut vid fastighet.sbilclningsrrtyndigheten i Göteborg (diarienummer 329/92), där lantmätaren gjorde den bedömningen att klausulen gjorde köpekontraktet ogiltigt eftersom det "måste uppfattas som att säljarna därmed återtagit den överlåtelseförklaring som getts på kontraktets första sida".

  I en kartbilaga angavs hur fastigheten skulle delas.

  Fastighetsbildning skedde i enlighet med överenskommelsen. Det är därmed tydligt att klausulen inte har någon civilrättslig effekt i det hänseendet.

  I och med att det aktuella köpekontraktet undertecknades har köparna fått möjlighet att förfoga över den villkorliga rätt till fastigheten som de fått genom kontraktet.

  I fråga om köp av fast egendom har sedan lång tid tillbaka gällt, att köparen genom köpekontraktet blir skyddad mot att säljarens borgenärer tar fastigheten i anspråk. I sina besvär över inskrivningsmyndighetens avslagsbeslut har P.K. m fl som grund för talan gjort gällande att förvärvet av fastigheten Jakobsberg 2:479 skett genom köpekontraktet d 18 juni 1991 och att den samma dag träffade "överenskommelsen" utgjort ett bytesavtal som uppfyller de formkrav som uppställs i jordabalken för sådan fångeshandling.

  Med undanröjande av HovR:ns och inskrivningsmyndighetens beslut återförvisar HD målet till inskrivningsmyndigheten för ny behandling.

Domslut

HD:s avgörande.

Vid sådana fall övergår risken för varan till köparen, när köparen får varan i sin besittning.

Om köparen är ett annat företag som istället befinner sig i en annan ort, övergår risken när varan lämnar avgångsorten, även kallat för distansköp. Styckningslotten, den obebyggda delen, åsattes i registerbeteckningen Järfälla Jakobsberg 2:2706.

Med den skriftliga överenskommelsen som fångeshandling söktes lagfart, av P.K.

på hälften av stamfastigheten Jakobsberg 2:479 samt R.B. och B.B. på hälften av 2:2706 med en fjärdedel var.

Inskrivningsmyndigheten i Jakobsbergs domsaga (tingsfiskalen Sylten) avslog i beslut d 6 aug 1993 lagfartsansökningarna.