Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ennen määräaikaa

Hem / Juridik, Samhälle & Myndigheter / Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ennen määräaikaa

Mitä tällä tarkoitetaan, ja mitä sopimuksen rikkomisesta seuraa? On myös mahdollista, että vuokrasopimukseen on määritelty ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamispäivä.

Vuokrasopimuksissa sovitaan usein ensimmäisestä mahdollisesta sopimuksen irtisanomisen alkamisajankohdasta. Näin ollen lain mukaan osapuolten välillä voidaan sopia, että irtisanomisaika alkaakin vasta myöhemmin, esimerkiksi vuoden kuluttua sopimuksen allekirjoittamisesta.

Ehdolla ei siis pidennetä vuokralaisen irtisanomisaikaa, vaan sovitaan siitä ajankohdasta, josta irtisanomisaika lasketaan.

Asian vieminen tuomioistuimeen on tarpeen vasta, jos asiassa ei ole löydetty ratkaisua sopimalla.
Vuokralaiselle voi syntyä erityinen peruste määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen esimerkiksi silloin, kun vuokralaisen sairaus, toisella paikkakunnalla olevat opinnot, työ tai puolison työ edellyttävät muuttoa ja sopimuksen päättämistä.
Vuokranantajalle voi syntyä erityinen peruste määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja yllättäen tarvitsee asunnon omaan tai perheenjäsenensä käyttöön.
Jos määräaikainen vuokrasopimus tällaisella asianmukaisella perusteella irtisanotaan, sopimuksen toisella osapuolella on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta.
Edellä mainittu periaate toimii hyvänä lähtökohtana myös vuokrasopimuksissa, joissa on sovittu ensimmäisestä mahdollisesta irtisanomisajan alkamisajankohdasta.

Vuokranantaja voi esimerkiksi purkamisilmoituksessa määrätä, milloin sopimus päättyy ja näin ollen antaa vuokralaiselle pari päivää aikaa asunnon tyhjentämiseen.

Joskus irtisanomisen sijaan voi olla hyödyllisempää harkita muita ratkaisuja, kuten sopimuksen purkamista tai sopimussakon käyttöä. Vastaanottajan kuittaus on tärkeä siksi, että irtisanomisen aika katsotaan siitä päivästä, jolloin ilmoitus on mennyt perille.
Vuokrasuhteen purkaminen tapahtuu välittömästi sen jälkeen, kun tieto on saavuttanut vuokralaisen tai ilmoituksessa mainittuna myöhäisempänä ajankohtana.

Sen sijaan esimerkiksi sähköpostitse toimitettu irtisanomisilmoitus ei yksin riitä, sillä lähettäjä ei yleensä pysty todistamaan kirjeen perillemenoa tai sen päätymistä oikean henkilön käsiin. Sopimus sitoo osapuoliaan, joten osapuolten tulee sopimusta tehdessään tarkoin harkita, ovatko valmiita sitoutumaan vuokrasuhteeseen vähintään sopimuksen mukaiseksi ajaksi.
Mikäli jompikumpi osapuoli vastoin sopimusehtoa haluaa päättää sopimuksen ennenaikaisesti, eli saada irtisanomisajan alkamaan sovittua aikaisemmin, on kyseessä sopimusrikkomus.

Irtisanomisen sijaan voidaan kuitenkin harkita muita keinoja.
Vaihtoehtoja irtisanomiselle
Irtisanomisen vaihtoehtojaovat esimerkiksi sopimuksen purkaminen tai sopimussakko. Sopimusehto, jolla tätä irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön. Lailla tarkkaan rajatun irtisanomisen sijaan voidaankin käyttää sovittavissa olevaa sopimussakkoa.
Rahasakko kannustaa vuokrasopimuksen omatoimiseen irtisanomiseen
Rahasakko ei irtisano sopimusta, mutta sillä voidaan kannustaa vuokralaista omatoimiseen sopimuksen irtisanomiseen tietyissä tilanteissa.

Peruste ilmoitetaan vuokralaiselle irtisanomisilmoituksessa.
Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, kun vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden.
Miten sitten on mahdollista, että vuokralaiset sidotaan vuodeksi toistaiseksi voimassa oleviin vuokrasopimuksiin, mikäli laki yksiselitteisesti toteaa, että irtisanomisaikaa ei saa lain mukaisesta pidentää?
Asuinhuoneiston vuokrauksesta annetussa laissa todetaan, että vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, jollei toisin sovita.

Sopimus voidaan myös purkaa esimerkiksi häiritsevän elämän takia, asunnon sääntöjen vastaisesta käytöstä tai vakuuden laiminlyönnistä.
Useimmissa tapauksissa vuokranantajalla ei ole oikeutta edetä suoraan purkamiseen, vaan vuokralaiselle on ensin annettava mahdollisuus oikaista toimintaansa varoituksella. Purkamisen ja irtisanomisen ero on puolestaan siinä, että purkamisessa vuokrasuhde päättyy välittömästi ja irtisanomisessa vasta laissa määritetyn irtisanomisajan jälkeen.
Vuokrasopimus esiin – millaisesta vuokrasuhteesta on kyse?
Määräaikainen vuokrasopimus
Määräaikainen vuokrasuhde päättyy sovittuna ajankohtana, eikä kummankaan osapuolen tarvitsee ilmoittaa asiasta erikseen.

Monet vuokraamiseen liittyvät ongelmatilanteet on mahdollista välttää, jos alkuvaiheessa toimitaan huolellisesti ja vuokrasopimus laaditaan tarkasti. Vuokrasuhteeseen liittyvissä epäselvyyksissä kannattaa ajoissa kääntyä osaavan kiinteistölakimiehen puoleen. Ota yhteyttä!
Miten vuokrasuhteen päättymisestä ilmoitetaan?
Vuokrasuhteen irtisanomisesta tai purkamisesta ilmoitetaan kirjallisesti ja tieto toimitetaan vuokralaiselle todistetusti. Todisteellisuus täyttyy, kun vastaanottaja kuittaa itse viestin vastaanotetuksi tai sivullinen tekee kuittauksen.

Toisaalta Suomessa on sopimusvapaus eli osapuolet voivat yrittää keskenään löytää molemmille sopivan ratkaisun ilman tuomioistuinta.
Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus
Vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen, kunhan hänellä on esittää hyvän tavan mukainen peruste irtisanomiselle.

Hänellä on yhden kuukauden irtisanomisaika huolimatta siitä, milloin vuokrasopimus on solmittu.
Milloin vuokrasuhteen purkaminen tulee kyseeseen?
Jos kyseessä on vuokrasopimuksen purkaminen, vuokrasuhde päättyy välittömästi. Maksimissaan määrä voi olla jäljellä olevan vuokrakauden kuukausivuokrien suuruinen.
Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättäminen on hankalaa, ja oikeusprosessit ovat hyvin hitaita.

Vuokranantajalla täytyy olla hyvän tavan mukainen syy, kuten tarve ottaa asunto omaan käyttöön tai sen myynti. Tällainen voisi esimerkiksi olla asunnon myyminen tai huoneistossa alkava laaja peruskorjaus. Määräaikainen sopimus on lain mukaan tehtävä kirjallisesti, jotta määräaikaa koskeva ehto olisi pätevä.
Kummallakin osapuolella on mahdollisuus tietyin ehdoin irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva sopimus, kun taas määräaikaisessa suhteessa tämä on lähtökohtaisesti kielletty.